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葡萄牙的房贷利率是多少?

葡萄牙的房贷利率低得惊人。 经历了从2012年至2015年的持续下降之后,该国的住房贷款利率在过去四年几乎没有变化。2019年11月,住房贷款平均利率为1.05%,略低于去年同期的1.11%。 按到期日(截至2019年11月): 1年以内(含1年):2.51%,低于去年同期的2.92% 1至5年(含5年):2.51%,低于去年同期的2.68% 5年以上:1.05%,略低于一年前的1.11% 利率 ——欧洲央行贴现率;——按揭利率;——1年以内到期;——1-5年内到期;——5年以上到期 数据来源:欧洲中央银行,太平洋汇率服务,《全球房产指南》 抵押贷款利率如此之低的一部分原因在于欧洲中央银行(ECB)最近的降息政策,从2011年10月的1.5%降至2014年9月的0.05%,接着降至2016年3月的0.00%。 根据 欧洲抵押贷款联合会(EMF)的数据,葡萄牙抵押贷款市场对利率变化极其敏感,因为2018年发放的新增抵押贷款中,约有65%采用的是可变利率或1年以内的初始固定利率。 不断萎缩的抵押贷款市场 尽管贷款利率极低,但2019年11月未偿还住房贷款存量比去年同期下降0.1%,至944.1亿欧元(1,053.7亿美元),占国内生产总值的44.8%。 未偿还住房贷款余额 ——未偿还住房贷款,百万欧元(左边刻度) ;——占GDP百分比(右边刻度) 数据来源:欧洲中央银行,《全球房产指南》   来源:葡萄牙国家统计局,《全球房产指南》 责编:Zoe Chan

澳洲房贷的法律暗礁,你都了解吗?|居外专栏

此文侧重于分析海外投资者在申请海外贷款时应当留意的法律暗礁。希望通过此文的分享与注意点的提醒,能让更多人在对澳洲投资前景充满信心的同时,也带着一份放心。 1、识别和选择有资质的贷款经纪人,必要时请律师审查《贷款合同》 2016年5月起,澳洲本土银行纷纷收紧海外收入贷款后,各类借贷公司、基金公司或开发商旗下的金融公司犹如雨后春笋,遍地开花。参差不齐的贷款机构与迫在眉睫的楼花交付压力让投资者有时忽视了风险所在,从而冒然选择了“杂乱高利”的海外收入贷款项目。 总体而言,汇丰银行是海外投资者目前最好的选择,无论是“费用”、“利息”、“申请流程”方面给予海外客户非常好的申请条件。其中,不少海外投资者也会通过选择贷款经纪人来获得更多更便捷的贷款服务支持与优惠,因此识别和选择有资质的贷款经纪人便是重中之重: 《贷款经纪从业守则》规定,贷款经纪须为澳洲公民或拥有永久居留权,且持有澳大利亚安全与投资委员会(ASIC)发出的CRN资质牌号(Credit Representative Number); 在询问过从业5年的贷款经纪后,意外发现很多客户并没有得到过《贷款合同》条款的法律解释,甚至部分客户并不在意《贷款合同》中的条款解读。在目前海贷的严峻情势下,请专业律师审查《贷款合同》无疑能更好地保障客户的贷款申请与物业的顺利交付。 2、银行在物业交付前仍保留撤销贷款的权利 分享本人真实办理过的一个案例,银行的“临阵”通知与处理方式着实让客户损失惨重。 2016年,持有永久居留权的郑先生有着部分海外收入与部分本地收入,在申请贷款时虽有被要求补交证明材料,但也算一路绿灯。最终得到了预先批准(Pre-approval)且顺利签署了《贷款合同》。然而,就在交付的前一日,澳洲四大银行之一的XX银行以公寓面积太小为由在交割前的24小时决定撤销贷款,这让想要在黄金海岸首次置业的郑先生损失了近5万澳元的首付。 郑先生事后不停向卖家解释“银行甚至没有留时间给我再去申请贷款,我的条件在这之前从来没有被拒绝过啊!”无疑,卖家无法替郑先生买单,最终没收首付,终止了合同。 该银行最后解释道,他们一般不批准对50平米以下物业的贷款申请。他们拒绝评论审查贷款的银行经理是否有得到任何名义的佣金。 2016年,持有永久居留权的郑先生有着部分海外收入与部分本地收入,在申请贷款时虽有被要求补交证明材料,但也算一路绿灯。最终得到了预先批准(Pre-approval)且顺利签署了《贷款合同》。然而,就在交付的前一日,澳洲四大银行之一的XX银行以公寓面积太小为由在交割前的24小时决定撤销贷款,这让想要在黄金海岸首次置业的郑先生损失了近5万澳元的首付。 郑先生事后不停向卖家解释“银行甚至没有留时间给我再去申请贷款,我的条件在这之前从来没有被拒绝过啊!”无疑,卖家无法替郑先生买单,最终没收首付,终止了合同。 该银行最后解释道,他们一般不批准对50平米以下物业的贷款申请。他们拒绝评论审查贷款的银行经理是否有得到任何名义的佣金。 该案例很好地说明了银行对海外收入贷款政策收紧的同时,也在《贷款合同》中扮演着强势主动的一方,并且保留着在物业交付前可撤销贷款的权利。 另外请注意,以下情况也是导致海外收入贷款可能被撤销的原因: 个人收入达不到银行贷款申请要求 电话核查时与雇主信提供的信息细节不一致 雇主信内容混乱,工资进账记录混乱,不能详细的说明入账来源 雇主单位资质达不到银行申请要求 房屋内部面积在45平米以下 中国信用记录不良等 3、预先批准不同于预获资格,更不同于《贷款合同》的签署 预先批准(Pre-approval)不同于预获资格(Pre-qualified),更不同于《贷款合同》的签署。 一种普遍的解读是,预获资格(Pre-qualified)指贷款机构根据某些信息来推测可以给您提供多少贷款。如果您获得了预先批准(Pre-approval),说明贷款机构已对您提交的信息进行了核实,在一定条件下,给予您确定的活期利率。然而,也有很多贷款机构将二者偏差地理解为同种含义。 因此与贷款机构谈判时,事先一定问明其对预获资格(Pre-qualified)与预先批准(Pre-approval)两个关键词的定义以及额外的贷款申请要求。 此外,无论您是获得预获资格(Pre-qualified)还是预先批准(Pre-approval),两者都不等同于《贷款合同》的签署与生效。需要注意的是,《贷款合同》往往要求太平绅士或律师作为见证人以保障合同签署及交换的真实性。 4、汇率波动及其影响 在汇丰银行官方发布的《汇丰银行外币住房贷款风险说明》中,提及到以下风险: 还款币种限制及其影响; 贷款利率波动及其影响; 汇率波动及其影响(占说明近50%篇幅)。 若收入货币相对贷款货币升值,则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应减少,贷款申请人的负债收入比降低。若收入货币相对贷款货币贬值,则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应增多,贷款申请人的负债收入比升高。 极端情况下,借款人的收入可能无法支持其每月还款。虽然汇丰银行实行“澳元贷,澳元还”的政策,但若贷款申请人主要收入来源于人民币,而在澳洲的物业为非投资物业且无稳定收入来源时,汇率波动将无疑成为很大的贷款影响因素之一。 举个例子:(引用《说明》官方情景分析) 若您的收入为人民币,但申请的是澳元贷款,则您将在贷款期间内承担人民币(收入货币)对澳元(贷款货币)的汇率波动风险。 假设您申请等值人民币600万的澳元贷款,放款当时人民币对澳元的汇率为6,即您的贷款金额为100万澳元。按30年贷款期限、4%年利率、每月定额还款方式计算,您每月应还款额为4774.15澳元,按当时汇率计算即为人民币28,644.90元。汇率波动的可能情形为: a) 假设一年后,人民币相对澳元升值5%至1澳元=5.7元人民币,您每月应还款额仍为4774.15澳元,但相应人民币金额减少至27,212.66元。从人民币角度看,您的每月还款额减少5%; b) 再假设一年后,人民币相对澳元贬值5%至1澳元=6.3元人民币,您每月应还款额仍为4774.15澳元,但相应人民币金额增加至30,077.15元。从人民币角度看,您的每月还款额增加5%。 5、行政处罚或刑事罪名 通过经修改的或造假的海外收入证明来申请贷款,无疑是一种贷款诈骗行为,并且一度被认为是2016年澳洲各大银行纷纷收紧海外收入贷款的主要原因之一。 在澳洲房产投资最井喷的过去3年,利用经修改的或造假的海外收入证明申请贷款成为不少黑心贷款经纪人敛财的主要手段。 然而,因为所有贷款文件均需申请人签名,被追查时,黑心的贷款经纪可能早就逃之夭夭,而贷款申请人却有可能面临文书造假的行政或刑事处罚。 倘若贷款申请人有着恶意不还钱的主观意愿,根据《澳洲联邦刑法典》第134节规定“行为人以永久剥夺他人财产的蓄意,通过某一欺诈行为,不诚实地获取了他人的所有财产”,那么其很有可能被判处贷款诈骗罪,面临最高10年监禁的刑法。   中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系海外房屋网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

加拿大房贷中的分摊效应|居外专栏

在房屋贷款合同条款中,关于贷款期限有两种概念:一是贷款合同期限,二是贷款分摊期限。前者的英文为mortgage term,后者的英文为mortgage amortization period。 贷款合同期限一般最短有6个月,最长有10年;但是,大多数购房者所选择的贷款合同是5年,或者3到4年不等。在合同期限内,如果选择是固定利率,那么,贷款利率是不变的;如果购房者选择的是浮动利率,那么,作为相对利率,浮动利率与银行的基准利率之差也是不变的。合同到期后,借款人可以继续同现有的银行续签新的合同,或者把贷款转到其他银行。 贷款分摊年限是指借款人必须在规定的期限内把贷款还清。一般地,加拿大标准房屋贷款的分摊年限为25年;也可以把分摊年限缩短到10年;同样,也可以把贷款的分摊年限延长超过25年,例如,延长到30年。对于住宅类房屋贷款而言,只有个别银行可以把贷款的分摊年限延长到35年。 在房屋贷款合同中,贷款分摊年限对于借款人的财务状况会产生两种效应:一是增加现金流效应,二是增加贷款数量效应。 一、现金流影响效应 在同样数量的房屋贷款条件下,分摊年限越长,借款人每月的还款数量越小;也就是说借款人每月的还款压力越小。在借款人月收入固定的情况下,每月的还款压力越小,对借款人意味着可以有更多的现金来支配其他生活开支或者进行其他高受益的投资。 例如,房屋贷款金额为$350,000,贷款利率为5年固定利率3.04%,现在看不同的分摊期对借款人月付金额的影响。 从上表可以看出,如果把贷款分摊期从25年延长到30年,借款人每月少付$183.98;如果把分摊期从25年延长到35年,借款人每月少付$312.48。这对于固定收入的借款人来说,可以用节省出来的现金支配其他生活支出,使借款人的还款压力大大减轻。 二、贷款数量变化效应 在购房者家庭年收入确定的情况下,贷款分摊年限的长短直接影响到购房者所能够获得的房屋贷款金额。这种效应就是分摊年限的贷款数量变化效应。如果购房者的家庭年收入确定,随着贷款分摊年限的延长,购房者所能够获得贷款数量就会相应增加。如果购房者想获得更多金额的房屋贷款,那么,就应该延长所申请贷款的分摊期。 例如,购房者的家庭年收入为$80,000,若把贷款分摊期从25年延长到30年,或者再延长到35年,那么,购房者所能获得贷款数量将会从最初的$350,000,分别 增加 到$380,000和$420,000。具体见下列表格。该表格内的计算数字是以目前压力测试利率5.34%为基准。请注意,该表格的数字计算仅作为分摊期变化的贷款数量效应说明,不作为任何经济决策的依据。 从上表的数字可以看出,在购房者家庭年收入为8万加元的情况下,如果把贷款的分摊期从标准贷款的25年延长到35年,那么,购房者所能获得房贷最大金额从最初的35万加元增加到42加元。这就可以使购房者能够购买更大或价值更高的房产。 目前,在加拿大的住宅性房屋贷款市场中,绝大多数银行只提供贷款分摊期最长为30年的房屋贷款;只有个别通过房贷经纪(Mortgage Broker)渠道的银行(或者信托公司、信用社或其他房贷金融机构)可以提供贷款分摊期为35年的房屋贷款产品。从此,也可以看到,购房者通过房屋贷款经纪(Mortgage Broker)寻求房屋贷款的优点来。 (本文有关信息仅作为一般知识性介绍,不作为任何经济决策的依据。关于房屋贷款的有关事宜,请联系房屋贷款专业人士)   加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系海外房屋网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

加拿大房贷“压力测试”利率调整放宽 贷款更容易了!

想要在加拿大买房的朋友,好消息来了:加拿大政府将会调整房贷利率的审核标准,刺激本地房地产市场复苏,贷款买房将会更轻松! 2月18日,加拿大政府宣布,将会从4月6日开始,调整按揭贷款利率审批标准,和新的计算压力测试(stress test)最低利率的方法。 按照即将实施的新规定,房贷压力测试的最低审批利率,将不再以央行的五年固定利率为准(目前央行规定的利率为5.19%),而是按照“按揭保险申请中,每星期的五年固定利率的中位数,再加2个百分点。” 从文字上看,有点生涩,让我们用一个具体例子来说明一下。 假设,已知目前加拿大皇家银行的五年期固定更优惠利率为3.09%,按照新规定,当申请者接受压力测试时,最低审批利率则为:3.09% +2% = 5.09%,这比央行宣布的五年基准按揭贷款利率5.19%要低,最终贷款申请者可以获得更多贷款。 更别提还有很多商业银行、贷款中介的五年固定按揭贷款利率甚至低于3%,即使加上2个百分点,利率也就在4.5% – 5%左右。 “这意味着,压力测试利率将会随着银行提供的实际利率浮动而变化。”加拿大财政部长Bill Morneau称。 这个新标准将会从4月5日正式实施,尽管从数字上来看,利率降低的幅度并不是特别大,但是依然增加了购房者的负担能力和卖房信心。 加拿大的按揭贷款压力测试(stress test)是在2018年1月份的时候实施的,贷款者需要接受比市场利率高一倍的贷款偿还能力测试,才可以贷款买房。 这个政策实施之后,拉高了买房门槛,冷却了当时过度火热的房地产市场,同时购房者和炒房者的数量减少,全国的房价走缓。 但是同时这个压力测试也受到了批评,不少购房者认为利率的标准设置的太高了,同时压力测试也给加拿大大银行机构更多的市场控制权,不利于非银行贷款机构发展。 联邦财政部长Bill Morneau表示,政府希望通过调整压力测试利率,更好的配合市场实况,以确保压力测试方法对加国国民仍然有效,并且可以应对不断变化的市场状况。 为了复苏加拿大的房地产市场,政府不仅调整了压力测试利率的审批标准,央行也在时隔3年后,本周首次下调按揭压力测试利率,从5.34%下调至5.19%。 再加上即将实施的新的压力测试利率标准,政府的这波操作还是很振奋人心的! 加拿大安大略省多伦多4卧5卫的定制豪宅,享有怡陶碧谷南部(South Etobicoke)的壮丽水景。在海外房屋网上现售约¥ 1,325万。点击了解更多房源信息 尤其渥太华地区房地产市场目前这么的火热,相信消息一出之后,将会有很多原本因为压力测试而望而止步的潜在买房者,重新参与到了房市竞争中。需求的人增多,预计也会推动房价的上涨。   关於居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和海外房屋网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。海外房屋网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看海外房屋网上在售加拿大房源,或致电 400-041-7515 谘询加拿大移民丶留学或房产投资的机会。   来源:新华侨网 责编:ZoeChan

澳洲房市全面复苏,买房仅需五步!

常见问题 中国人在澳洲买房的条件 澳洲房贷申请和办理流程 各州房产印花税有什么规定? 怎样在澳大利亚买地建房? 海外房屋网上的近5万套澳洲房源遍布墨尔本丶悉尼丶布里斯班丶黄金海岸丶阿德莱德等城市,马上点击查看  

美国买房首付最低多少 美国贷款买房的基本知识

买房是很多中国人移民美国后的首要大事,贷款又是大多数人的选择。下面是关于美国贷款买房的基本知识。(美国买房首付最低多少?) 1. 美国房贷的种类 Mortgage 通常有30年、20年、15年和10年固定利率,以及 7/1 ARM、5/1 ARM 等可调节利率。很多人选择30年固定利率贷款,因为利率不变让人觉得安心,另外30年分期月供低,同样的首付和收入可以负担更高的房价,因此房产经纪人经常推荐它。很多新人不知道 7/1 ARM 和 5/1 ARM 这些选项。 所谓 ARM,就是 Adjustable-Rate Mortgage。比如说 7/1 ARM,还款时间为30年,前7年利率不变,此后每年根据市场情况进行调整但是限定了最大的变动幅度;5/1 ARM 则是前5年利率不变。 ARM 和固定利率的贷款有什麽区别呢? ARM 前几年的利率通常要低不少。在固定利率期结束后,ARM 的利率会随市场变化而调整。根据 HSH 的数据,从1986年至今美国房贷的利率总体来说在走低。假设你2010年购买了 7/1 ARM贷款,2017年到期之后利率会降低,因为此时整个市场行情已经低了不少。反之如果你2010年购买的是30 year fixed,不管市场怎麽变化你的利率不变。当然ARM 也有风险:如果市场行情在走高,固定利率期结束之后你的利率可能会增加(但是上升幅度一般在合同中有限制),而30 year fixed 就不会。 除以上两点之外还有一个重要因素要考虑:准备持有多长时间、预计多少年后会出售。美国 NAHB (National Association of Home Builders) 的研究发现,美国人平均在一个 Single Family House 居住的时间为13年。另外很多华人喜欢提前付完贷款,所以在选择贷款的时候,需要考虑到将来打算在这个房子住多长时间、多久付完贷款等因素。 2. 如何拿到最低的房贷利率? 信用分数越高利率越低。同样的市场行情下每个人拿到的利率不一样,其中最重要的区别之一就是信用分数;一般来说: FHA 贷款要求的最低信用分数是580。 Fannie Mae 贷款要求的最低信用分数是620甚至660。 大部分传统房贷(conventional loans)要求最低660;低于这条线通常只能拿到次级贷款(2008年金融危机的罪魁祸首就是它),并且利率要高不少。 从历史行情来看要想拿到最好的利率,信用分数至少要720以上。根据我2015年买房的经验(流程参见这裡),房贷公司通常会使用最保守的model,他们计算的结果比你免费查询的信用分数可能要低很多,因此如果你在Discover 等信用卡帐号裡看到FICO 分数有750,千万不要沾沾自喜觉得足够了。 如果你的信用分数有760以上,通常来说就能拿到最好的利率了。当然,如果你的分数在800以上,也有个别房贷公司可能提供更加优惠的利率。 首付比例不能太低 20%或以上:通常能拿到最好的利率。请注意很多房贷公司的利率有固定的线,比如20%、10%、5%等,如果你准备的首期付款只有19%,最好想办法再找点钱、凑够20%,利率可能就会低不少。另外,很多房贷公司要求公寓的首付不低于20%。 10%-20%:Single House 和 Townhouse 通常可以首付较低,然而这通常意味著利率越高。如果你准备的首付只有9%,最好凑齐10%。 5%-10%:对于 Fannie Mae 房贷来说,首付最低为5%;巨额贷款(Jumbo Loans)首付不低于10%。 3.5%:这是 FHA 房贷要求的最低首付。低于3.5%很难申请到房贷。 贷款金额也会影响利率 FHFA(Federal Housing Finance Agency)每年发布 Conforming Loan 的上限,超过这一额度的房贷,Fannie Mae 和 Freddie Mac 不能购买。很多房贷公司,尤其是规模比较小的那种,并不是从自己兜里掏钱给所有客人,而是转手打包卖给其他财团,而 Fannie Mae 和 Freddie Mac 就是最大的两个买家。如果这两家公司不能购买,最直接的后果就是可选择的贷款项目会少很多,另外利率会更高。 过去10年FHFA 的贷款上限一直是$417000(1 unit),2017年第一次上调,变成$424100。这是什麽意思呢? 总额在$424,100以下的房贷,是标准的 Conforming Loan,通常可以拿到最好的利率。 房价较高的 County,FHFA 的贷款上限也会高一些。下面的地图由FHFA发布,灰色部分为$424100,黄色部分为$424100-500000;粉色部分为$500001-636149;橙色部分为$636150;红色部分为$636151及以上。以我所在的NOVA(北维吉尼亚州)为例,这是全美房价最高的区域之一,Fairfax、 Loudon,、Arlington 等郡的贷款上限均为$636150,这被称为 Super Confirming Loan。 超过Conforming Loan Limit 的房贷称为巨额贷款(Jumbo Loan),选择会少很多,利率会较高;以我所在的NOVA 为例,总额超过$636,150 的房贷即为Jumbo Loans,如果你需要贷款的额度正好超过这条线,最好想办法把贷款总额到这条线内,可选择的贷款项目会更多、利率也会降低。 若想查找你所在区域的 Conforming Loan 上限,有两种方法: 打开联邦住房金融局官网的这个地图,把鼠标放到地图上,在左上角的搜索框裡输入 zipcode 查找。 下载联邦金融局的表格,包含全美3000多个郡和城市的数据。 3. 申请房贷的三种常见用途 如果按贷款目的来看,房贷可分为 Purchase(购买)、Refinance(重新贷款)和 Cashout(抵押贷款)。 重新贷款(refinance)是很多人不知道的省钱方法。很多朋友贷了30年固定利率后就再也没有考虑过贷款和利率事情了,然而利率市场像股票大盘一样随时变化,比如最近几年的利率就比较低,如果用Mortgage Calculator 计算一下或许每月能省几十甚至几百块。 用房子抵押贷款(Cashout)也是投资、上学的常见选择,比商业贷款利率更低、更简单: 假设一支基金的平均回报为9%,用房子抵押贷款出钱利率为4%,再用钱投入买基金,则年收益为5%。 现在美国学生联邦贷款利率在4.29%-6.84%之间,如果用房子抵押贷款,可能会省几个点的利率。 另外,小型Business Loan 通常规定还款时间短(1-5年)、压力大、贷款又很繁琐,如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资贷款时间为30年,这样压力就会小一些。 4. 贷款买房的几点提醒 第一、不是所有人都能拿到一样的利率。除了市场行情外个人信誉和房子贷款的金额都会影响利率。 第二、贷款之前至少两个月不要存过千的现金。即使是合法的钱,如果没有可以跟踪来源(Traceable)的 Paper Work,也是不可以的;不但不能使用,而且会影响贷款的批淮。 第三、银行只相信你的 Tax Return。如果你 Tax Return 上显示的收入不够的话你实际收入再多也是空口无凭。另外他们会看你的收入和支出的比例。 第四、贷款过程中不要买任何大额贷款的东西。有朋友房贷还在走流程,觉得房子有著落了,赶紧买一个车。本来房贷已经 Pre-Approved,忽然有重大支出而银行在正式审批的过程中就给拒绝了,因为风险增大了。 第五、有些贷款公司有专门针对外国人的项目,还有些贷款不查收入、但是利率较高因此适合报税少、贷款只是用于3-5年过渡的客户。即使 Credit 较低、首付不够、Tax 较少、以及拿的是非移民签证,也可以向房贷公司谘询。E/H/L 签证通常可以申请房贷,F/J/M/B等签证一般银行不接受。

中国抵押澳洲贷款?内保外贷实例与跨境合规|居外专栏

在2019年7月30日的中国工商银行悉尼分行官网上,有着关于内保外贷的融资产品最新介绍。 其描述为“内保外贷业务是指在境内企业(“申请人”)向银行出具无条件、不可撤销反担保的前提下,由该银行向我行(“受益人”)开立保函或备用信用证,由受益人向借款人提供融资(包括贷款、贸易融资、融资租赁等)的业务。 该业务主要是为支持境内企业参与国际经济技术合作和竞争,促进投资便利化,有效解决中国境外投资企业融资难等问题。 目前国家外汇管理局已为我行核准一定额度,在额度内,我行为内保外贷业务提供的对外担保无须再逐笔向国家外管部门报批,程序简单、快捷。” 因此从以上官网介绍看,我们可以得出在以往的境外投资项目中,内保外贷因其无需发改委或者商务主管部门的前置审批、尤其是银行作为担保人开展的内保外贷仅需向资本项目信息系统报送内保外贷业务相关数据即可。 在资金出境受到较强外汇管制的情况下,内保外贷为中国境内企业“走出去”、更好地利用境外企业低成本资金提供了便利,从而有利于降低“走出去”企业的境外融资成本,有效地促进企业的境外发展与投资。 中国工商银行“内保外贷”的操作实例 1)实例介绍:根据工行在2017-2018年所公布的信息,工行在境内企业(贷款申请人)出具无条件、不可撤销反担保的前提下,可为申请人在境外注册的全资附属企业(实际借款人)、参股企业或交易对手向境外机构开立保函或备用信用证,由受益人向借款人提供融资(包括贷款、贸易融资或融资租赁等)的业务。 2)申请条件: 贷款申请人:状况良好,具有充足的反担保能力;符合融资类保函申请人的基本条件;愿意为借款人融资向工行提供无条件且不可撤消的反担保。 实际借款人:符合国家关于境内机构对外担保的有关规定;已在境外依法注册;已向外汇局办理境外投资外汇登记手续;有健全的组织机构和财务管理制度;工行要求的其他条件。 3)业务流程:申请人向工行境内分行申请开立保函,工行境内分行审查申请人资信情况、被担保人的基本状况及反担保落实情况,受益人进行信贷审查,工行境内分行向受益人开具保函或备用信用证,受益人向借款人提供融资。 境外(澳洲)投资进行“内保外贷”的合规要点与风险建议 1)澳洲债务人主体资格审查:在以往内保外贷中,经办银行对澳洲借款人主体的合规性审查往往局限于澳洲商业存在合法性和有效性的审查,而为了符合2017年中国《国家外汇管理局综合司关于完善银行内保外贷外汇管理的通知》的要求,澳洲借款人应更加注重其主体资质是否符合澳洲法律规定,在办理内保外贷业务前,应多次审核其主体自身资格的真实合规性,并留存历次变更记录以备查。 2)境外借款资金用途审查:在实务操作中,澳洲借款人仅为澳洲投资项目需要设立的特殊目的实体,因其自身主营业务收入不具备足够的清偿能力或可预期的还款来源,内保外贷具有阶段性替代货币资金出境的效果,应切记符合借款资金申请用途,且获得中国境外投资管理部门的相关核准,以防违约贷款合同。 3)借款人还款来源的审核与还款期限的确定:在内保外贷业务中,境外银行为境外投资行为所提供的“外贷”,因投资项目往往周期较长,项目自身的现金流很难在一年期内产生贷款的还款来源。 因此借款人需要注意还款期限以及还款来源的可融资性,在银行内保外贷业务中,境内银行往往会根据境内企业所参与的境外项目的投资回收期,评估项目收益和风险,确定合理的贷款期限,而此类贷款一般是中长期贷款。 4)保证金与汇率风险:由于人民币保证金或者人民币理财产品质押可能面临汇率风险,错币种项下的内保外贷保证金管理可在前期将折算汇率适当上浮,或建立补仓机制、并采取套期保值等措施规避汇率风险。   中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系海外房屋网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

葡萄牙房市概况

因为葡萄牙的经济危机和欧盟其他国家经济的不确定性,葡萄牙的房产市场遭受了严重的打击。 尽管如此,经济评论人士对葡萄牙的前景已经持有更加乐观的态度,并已经有初步的声明暗示最糟糕的时期已经过去。 尽管信心有所回升,但是英国皇家特许测量师学会(RICS)发布的一份关于葡萄牙的报告对其前景仍持谨慎态度。学会表示:“房价仍在下跌,但是下跌的速度是调查有史以来最慢的。” 虽然全国的房价下跌都在放缓,但是人们普遍认为葡萄牙的房地产总体上被低估了。里斯本的房产市场已经有了显著的复苏。自2013年3月以来,里斯本房产市场几乎成为寻求葡萄牙黄金签证的国际投资者需求的唯一受益方。 在里斯本,尽管以欧洲的标准衡量,拜沙(Baixa)和世博(Expo)等地区的房产价格仍然物有所值,但是价格已经大幅回升。快速的同比增长将需求扩散到了里斯本都市圈附近的地区,尤其是卡斯卡伊斯(Cascais)和伊斯托里尔( Estoril),最近则扩散到了北部城市,特别是波尔图,以及南部的阿尔加维海岸,吸引了法国、俄罗斯和中国等新的投资者。 另一方面,英国皇家特许测量师学会的《葡萄牙房产市场调查报告(PHMS)》的最新数据显示,市场信心仍保持在高水平,新买家的咨询量和交易量都在增加。 特许测量师的最新报告称:PHMS的报告结果显示,销售活动继续升温,而价格似乎也更接近于稳定。在此背景下,人们对房产市场的信心继续增强。 “与此同时,现在的销售预期与调查历史上的任何时期相比(调查于2010年推出),都更为乐观。因此,全国信心指数上升了10个百分点,目前为+23,这是有记录以来的最高水平。” RICS的高级经济学家乔什·米勒(Josh Miller)表示:“调查报告证实,房产价格正变得更加稳定,经济活动指标的回升应该会提供进一步的支持。” 随着买家重返市场,房产经纪重拾信心的迹象已十分明显。在SIL里斯本房产交易会上,参展商和国际游客的数量有所增加。 这种对国际市场的关注尤其有意义。2014年葡萄牙售出的房屋中,有五分之一都是被国际投资者买走的。葡萄牙房地产中介公司协会(APEMIP)表示,英国人仍在市场上占据主导地位,但是中国和法国已经迎头追赶,逐渐成为葡萄牙的主要买家。 传统上,葡萄牙的外国买家,特别是阿尔加维的外国买家,一直是来自北欧,英国、法国与德国,是他们买下了各种规模不一、价格也不一的房产。但是黄金签证计划等新的激励方案打开了新的市场,尤其是中国市场。 中国正在崛起的中产阶级现在正积极地将目光投向海外,增加自己的房产投资组合。而发放允许持有者进入申根区的签证的额外激励措施,使得葡萄牙成为投资者的首选目的地。 与葡萄牙黄金签证相关的外国投资比例,已经是去年的两倍多。也就是意味着葡萄牙通过该计划,已经获得超过10亿欧元的总投资。中国居民仍然是该项目的中流砥柱。该项目要求,无犯罪记录的非欧盟申请人需在房产上投资至少50万欧元,才可获得居留权。到目前为止,总投资额中近9.065亿欧元是来自房产市场。 百分之八十的黄金签证都发给了中国申请人,参加该计划的其他国籍申请人则包括来自巴西、俄罗斯、南非、安哥拉和莫桑比克的公民。“除了在促进经济活动,特别是在房产部门和民用建筑方面方面发挥了重要作用外,这项特别制度(……)还带来了财政收入的增加,以及维持了人们的工作,还催生了新的工作机会。”由副总理保罗·波尔塔斯(Paulo Portas)、外交部长鲁伊·马谢特(Rui Machete)和内政部长米格尔·马塞多(Miguel Macedo)办公室发表的政府声明如此表示。 由于黄金签证计划的条件,即购置的房产价格必须达到50万欧元,中国买家已经对高端市场形成了影响。 对于欧洲买家来说,也有一些颇具吸引力的条件,即非居住居住(NHR)计划。NHR计划几乎是肯定对欧盟买家产生了影响,促使他们选择葡萄牙而不是其他地方。阿尔加维的气候和国际化的生活方式会使其成为最受欢迎的地区。  

外籍人士如何在马来西亚买房?

在马来西亚买房的简化流程大致如下: 1、选房看房 在海外房屋网上斟选房源,联系经纪人咨询、看房。 2、聘请律师、支付押金 选定房屋后,需要缴纳房款3%的第一部分定金。同时买家需要聘请律师来起草购房合同并协助完成交易。 3、申请房贷 向银行提交贷款申请,银行审核需要至少5个工作日。 4、签订购房合同 律师14个工作日内完成购房合同,签署时买家支付其余7%的定金,剩余房款应在签署之日起三个月内付清。印花税局在合同上盖章。 5、房产交接 通过估价署审查后,缴纳印花税。房产交易必须在土地注册处登记。  

葡萄牙买房移民税费详解

1. 过户费市政税(IMT) a) 购房金额在50万欧元以上的房产,过户费为购房总金额的6%; b) 购房金额在50万欧元以下的房产,过户费为购房总金额的6.5%; c) 如客户购置土地,过户费为购置土地费用总额的5%; d) 一次性支付。 例如:一栋50万欧元的房产,应缴纳过户费30000欧元。 2. 不动产市政税(IMI) a) 每年征收,按房产总额的0.3%—0.8%征收; b) 市政建筑:0.3%—0.5%,乡镇建筑:0.8%。 例如:一栋50万欧元的房产,应缴纳不动产市政税:1500—4000欧元不等。 3. 印花税(Stamp Duty) a) 印花税为购房总金额的0.8%; b) 一次性支付; 例如:一栋50万欧元的房产,应缴纳印花税4000欧元。 4. 购房合同注册及认证费用: 1000欧元。 5. 税号申请费: 所有购房及金居签证申请人,必须在葡萄牙开设个人税号并聘请税务担保人,费用为500-1000欧元。